タイのコンドミニアムを外国人が購入する方法【2026年】49％枠・海外送金・FET

外国人はタイの土地を自由に所有できませんが、コンドミニアム法19条の取得資格を満たし、建物の外国人所有枠内であれば、登記されたコンドミニアムの専有部分を本人名義で購入できます。ただし、契約上の買主と登記名義を一致させ、送金人・資金提供者・受取人が異なる場合は関係と資金経路を証拠で結び、49％枠、権利、契約、銀行証憑、土地局の移転登記を一本の取引として説明できなければ、残金決済の直前に問題が表面化します。

本記事では、2026年7月31日時点のタイ国土地局（Department of Lands）、タイ中央銀行、タイ歳入局の公表情報を基に、外国人がタイでコンドミニアムを購入する条件と手順を、予約金の前から所有権移転、保有・売却まで実務順に解説します。

更新日: 2026年7月31日。タイ語の法令、官報、管轄土地局、受取銀行、管理法人の現行運用が最終的に優先されます。本記事は一般情報であり、特定物件の法律・税務・不動産助言ではありません。

外国人はタイでコンドミニアムを所有できる

コンドミニアム法19条は、外国人・外国法人の取得資格を次の5経路に分けています。

海外在住の個人買主が一般に使うのは19条5号です。観光ビザ、ビザ免除、長期滞在ビザを持つこと自体は独立した取得資格ではありません。利用する経路に対応した資料を土地局へ提出します。

所有するのは登記されたコンドミニアムのユニットと共用部分の持分です。外国人が土地そのものを直接所有する制度ではありません。ヴィラや戸建ての「建物所有」と土地利用権を、コンドミニアムの区分所有と同じだと考えないようにします。

購入可否は3つの条件で判断する

「外国人が買える」と「このユニットを今日移転できる」は別の問いです。買主資格があっても外国人枠が埋まっていれば移転できず、枠が残っていても権利証や担保に問題があれば安全に取得できません。

外国人所有枠49％の正しい見方

コンドミニアム法19条bisでは、外国人・外国法人が所有するユニットの合計を、原則としてそのコンドミニアムが登録された時点の全専有部分面積の49％以下としています。戸数の49％ではありません。広いユニットの外国人所有が増えれば、戸数が半数未満でも枠が埋まる場合があります。

計算例：登録時の全専有部分面積が10,000平方メートルなら、外国人所有の上限は4,900平方メートルです。既存の外国人所有が4,700平方メートルの場合、150平方メートルのユニットを加えた4,850平方メートルは枠内ですが、250平方メートルを加えた4,950平方メートルは上限を超えます。戸数が同じでも、ユニット面積で結果が変わります。

新築販売時に「Foreign quota」と表示されていても、所有権移転まで残枠が保証されるとは限りません。中古売買でも売主の国籍だけで判断せず、既存の外国人所有面積と今回取得する面積を合算し、管理法人が発行する外国人所有比率証明の原本を土地局へ提出します。返金不能の予約金を払う前に、枠不足時の解除・全額返金条件を契約へ入れます。

2024年に外国人所有上限を75％へ引き上げる案が公表されましたが、政府広報局の発表は検討案です。2026年7月31日時点の施行済み基準は49％であり、法案・方針と官報公布済みの法律を分けます。

購入手続きは予約前・送金前・移転前の3段階

1. 予約前：買主資格、外国人枠、権利証、売主、担保、管理費債務、建物状態を確認します。
2. 送金前：解除・全額返金、欠陥補修、費用分担、銀行証憑の要件を契約へ入れます。
3. 移転前：最終検査、無債務証明、税・手数料、担保抹消、残金支払、所有権移転を同期します。

新築・完成在庫・中古のデューデリジェンス

権利証と売主を確認する

売主から受け取ったコピーだけでなく、土地局で登録内容を確認します。ユニット番号、階、面積、所有者名、担保権、差押えなどを照合し、代理人が売却する場合は委任状の形式と権限も確認します。

新築物件では、開発許可、建物登録、EIAが必要な案件の承認状況、竣工・登記の条件を確認します。建設中の広告資料やモデルルームは権利の証明ではありません。中古物件では、売主がローンを残している場合、残金から銀行へ直接返済し、担保抹消と移転を同日に行う設計が一般的です。

管理法人と建物全体を調べる

コンドミニアム購入では、室内だけでなく管理法人の財務と建物状態が資産価値を左右します。管理費滞納、修繕積立不足、エレベーター・給排水・防水の更新、大規模修繕計画、訴訟、違法増改築、短期賃貸の運用を確認します。

管理法人から取得・確認する情報

• 外国人所有比率の証明
• 売主ユニットの管理費債務不存在証明
• 直近の総会議事録と予算・決算
• 共用部保険と大規模修繕計画
• 管理費、修繕積立金、特別徴収の予定
• 賃貸・ペット・改装・駐車場などの規約

コンドミニアム法29条の無債務証明は、同法18条に基づく共用費等の債務を対象とします。土地局も公式Q&AのQ2507-008070（2025年7月回答）で、18条債務と40条債務を区別しています。水道・電気、違約金、同法40条の債務、未決定の特別徴収まで全て清算済みと保証する書類ではありません。無債務証明に加え、売主ユニットの残高明細、メーター、特別徴収決議を別に確認します。18条債務が全額支払われた後、管理者は請求から15日以内に証明を発行することとされています。

管理費が安いことは必ずしも利点ではありません。必要な修繕を先送りしているだけなら、購入後に特別徴収や資産価値低下として表れます。市場価格や在庫を確認する場合は、タイ不動産市場と外国人投資の注意点も参照してください。

新築・完成在庫・中古の違い

新築の価格表と中古の成約価格は同じ条件ではありません。家具、修繕、移転費用、完成までの資金拘束、賃料発生時期を揃えて比較します。「値引率」が大きくても、基準となる表示価格が市場成約価格より高ければ割安とは限りません。

建設中物件では、予約金から残金までの支払工程と、竣工・登記が遅れた場合の解除権を確認します。完成物件では、最終検査と所有権移転を近い日程にし、検査未了のまま全額支払わない条件を検討します。

最終検査と引渡し

内見と最終検査は分けます。最終検査では、水圧、排水、漏水、空調、電気、扉、窓、床、備品を記録し、写真と設備表を引渡書へ添付します。中古物件では、改装が管理規約や建物許可に反していないかも確認します。

室内だけでなく、屋上、防水、配管、受電設備、消防、エレベーター、駐車場、避難経路など共用部の状態も重要です。詳しい検査項目は「バンコクのコンド検査チェックリスト」に分けて整理します。

バンコクで立地を選ぶときの確認軸

BTS・MRT駅からの距離だけでは、将来価値を説明できません。都市計画上の土地利用、道路拡幅、周辺再開発、浸水、交通騒音、隣地建替え、商業施設、病院、学校、賃貸需要を確認します。

特に長期保有では、現在の眺望より、隣接地に何が建てられるかが重要です。土地利用と道路計画の確認方法は、バンコク新都市計画と土地利用・再開発への影響で整理しています。

売買契約へ入れるべき解除・返金・費用条項

予約書、売買契約、引渡確認書の役割を分けます。タイ語と英語・日本語の契約が併存する場合、どの言語が優先するかも明記します。口頭説明やチャットだけに依存せず、次の条件を契約へ入れます。

• 外国人所有枠を取得できない場合の解除と全額返金
• 権利調査で担保・差押え・面積不一致が判明した場合の解除
• 海外送金証憑が土地局で受理されない場合の是正期限、売主・デベロッパー・銀行の資料提供義務、解除権、支払済み金の全額返金、費用負担
• 売買価格、予約金、手付金、残金、支払先口座
• 移転料、源泉税、特定事業税、印紙税などの負担者
• 家具・家電・駐車権・鍵・メーターの設備表
• 最終検査、欠陥補修、引渡遅延、違約金
• 担保抹消と所有権移転を同時に行う条件

契約上の費用分担と、法律上どちらが納税義務者かは同じとは限りません。「50/50」とだけ書かず、何の費用をどう分けるかを項目別にします。

海外送金とFET等の銀行証憑

19条5号を使う場合、外貨をタイへ持ち込んだ証拠、非居住者バーツ口座から引き出した証拠、または外貨預金口座から引き出した証拠を土地局へ提出します。証憑の合計額は購入価格以上でなければなりません。

土地局の現行実務ガイドが引用する2019年規則第3号により、2018年10月13日以降の外貨取引では、タイ中央銀行の認可を受けた事業者が発行し、少なくとも取引申請者、金額、為替レート、取引日、取引目的を確認できる書面を準備します。銀行により名称はFET、Foreign Exchange Transaction Form、Credit Advice、Bank Certificate等と異なるため、名称ではなく記載内容を確認します。

契約上の買主と登記名義を一致させ、送金人・資金提供者・受取人が異なる場合は、その関係と資金経路を贈与、貸付、請求、受取権限等の資料で結びます。複数回に分ける場合は全証憑の合計を管理します。売主、デベロッパー、担保権者等へ直接送金する取引もあり得ますが、契約上の受取権限と、銀行証明から買主、対象ユニット、支払額を特定できるかを送金前に確認します。

タイ中央銀行のUSD 200,000相当以上の裏付け書類基準は、銀行の外為確認・報告実務です。認可銀行が顧客のKnow Your Business（KYB）を実施済みの場合は同基準の例外がありますが、土地局向けの19条5号の購入資格証明が免除されるという意味ではありません。

最初の送金前に銀行と土地局へ確認する質問

• 受取銀行：送金目的欄へ何を記載し、誰を送金人・受取人にでき、どの名称と内容の銀行証憑を発行するか
• 受取銀行：分割送金、家族・会社の資金、売主・デベロッパー・担保権者への直接送金をどう証明するか
• 管轄土地局：買主が19条のどの取得経路に該当し、どの原本と証憑額を提出するか
• 管轄土地局：共同名義、代理、婚姻、法人が関係する場合に追加で何を提出するか

土地局の必要書類・所有権移転・税金

土地局の2025年版移転手続を基に、少なくとも次の原本・資料を準備します。法人、代理、婚姻、裁判所命令が関係する場合は追加資料が必要です。

買主・売主・管理法人・銀行の必要書類

• 買主：パスポート、19条の取得経路に対応する原本資料、法人の場合は登記・定款・株主・取引承認・署名権者等の資料
• 売主：本人確認資料、コンドミニアム所有権証書原本、担保がある場合の残高・抹消・決済資料
• 管理法人：外国人所有比率49％以内の証明原本、18条費用の無債務証明原本
• 銀行：19条5号の資金経路に対応し、買主、金額、為替レート、取引日、取引目的を確認できる原本証憑
• 代理手続：適式な委任状と当事者・代理人の本人確認資料

外国人買主の通常の所有権移転登記手数料は、2026年7月31日時点で土地局評価額の2％です。2026年7月1日から2027年6月30日までの0.01％時限措置は、700万バーツ以下等の条件に加え、買主がタイ国籍の自然人であることを要するため、外国人買主には通常適用されません。

単純例：土地局評価額が500万バーツなら、通常2％の所有権移転登記手数料は10万バーツです。これは移転手数料だけの計算であり、売主属性や保有期間により源泉税、特定事業税または印紙税が別に発生します。契約で誰が負担するかも項目別に確認します。

特定事業税は全ての個人売却へ一律にかかるわけではなく、相続や主たる居住地等の例外があります。法定納税義務者と、売買契約上の経済的負担者も同じとは限りません。各項目、計算基礎、負担者を分け、移転日前に管轄土地局で試算します。

税・手数料と購入価格以外の総予算

総予算は、売買価格に決済日の費用を足すだけでは足りません。海外送金手数料と為替差、法律・建物調査、家具、修繕、管理費前払い、修繕積立金、保険、空室期間を含めます。投資目的なら、売却時の仲介・税費用も出口価格から控除します。

価格をバーツで契約し、日本円から送金する場合、契約から決済までの為替変動も自己資金へ影響します。バーツ相場の変動要因は「タイバーツ・金価格とマクロ経済の関係」も参照し、送金を分ける場合は、各送金の証憑と合計額が売買契約・土地局の要件に合うかを銀行へ確認します。

法人名義・タイ人名義・ノミニーは回避策にならない

外国人枠がないことを理由に、タイ人や実体のない会社を名義上の所有者にする方法は適法な回避策ではありません。コンドミニアム法67条は、外国人等のために名義保有する者に2年以下の懲役または2万バーツ以下の罰金、もしくはその両方を定めています。資格を失う等して処分義務が生じた場合は原則1年以内に処分し、処分しなければ土地局長による売却対象になり得ます。

会社名義にしても49％枠が自動的に消えるわけではありません。法人が19条のどの類型に該当するか、外国人所有枠へ算入されるか、株主が実際に出資しているか、事業、税務、資金源が整合するかを確認します。規制回避の判定証拠と罰則は「タイの外国人名義貸し規制」、事業会社の営業権は「FBL・FBC・BOIの参入ルール」へ分けます。

購入後の保有・賃貸・売却

購入後は、管理費、修繕積立、保険、固定資産関連の税、空室、修繕、管理委託を含めて手取り収益を計算します。表面利回りは、売買価格に対する年間賃料だけであり、家具更新、仲介手数料、空室、税、為替を反映しません。

一般のコンドミニアムユニットを日単位・週単位で反復提供する運用は、単なる長期賃貸ではなくホテル営業と判断されるリスクが高く、所有権や管理法人の黙認だけで適法にはなりません。土地局が示した内務省の見解では、コンドミニアム法17条の1の商業利用にホテル事業は含まれず、無許可営業への取締りも続いています。

小規模宿泊施設の届出制度があっても、一般のコンド日貸しが自動的に合法になる例外ではありません。短期賃料を購入収支へ入れる前に、ホテル営業許可、建物用途、管理規約、地方当局の許可を確認します。売却時の資金還流に備え、購入時の銀行証憑、売買契約、所有権証書・移転記録、税・手数料の領収資料、売却時の契約・税資料を一式で保管します。

購入を止めるべき赤信号

• 外国人枠の証明を出さず、予約金を急がせる
• 契約当事者との関係や受取権限を確認できない第三者口座へ送金するよう求める
• 権利証原本、担保、管理費債務を確認できない
• 契約に返金・解除条件がない
• 家具設備や引渡状態が口頭説明だけ
• 会社やタイ人の名義を「形式だけ」と説明する
• 賃料保証の支払主体と保証原資が不明
• 土地局、銀行、管理法人への確認を嫌がる

よくある質問

タイに住んでいない外国人でも購入できますか

購入できます。永住許可以外にも、外貨をタイへ持ち込む等、コンドミニアム法19条が定める取得経路があります。海外在住の個人買主は一般に19条5号を使います。ビザの種類だけで取得可否は決まらず、資金経路と原本証憑を確認します。

タイの銀行口座がなければ購入できませんか

銀行口座の有無だけで取得可否は決まりません。19条5号では、外貨持込み、非居住者バーツ口座、外貨預金口座の経路があり、利用する経路と証憑を受取銀行・土地局へ確認します。買主本人の口座を必ず経由するとは限りませんが、第三者口座は証明が複雑になるため送金前確認が必要です。

家族や会社からの資金、分割送金でも購入できますか

資金源や送金回数だけで一律に決まるものではありませんが、契約上の買主、送金人、登記名義が異なるほど資格証明は複雑になります。贈与・貸付・法人資金の関係資料と、各銀行証憑の合計が購入価格以上になることを確認し、最初の送金前に受取銀行と管轄土地局へ具体的な名義・経路を提示して確認します。

配偶者や家族と共同名義で購入できますか

共同取得者それぞれの資格、持分、資金経路、外国人所有枠への算入を確認する必要があります。タイ人配偶者との共同取得でも、外国人持分の資格資料や資金証憑が不要になるとは限りません。契約前に予定持分と送金人を示し、管轄土地局と受取銀行へ必要原本を確認します。

デベロッパーや売主へ海外から直接送金できますか

直接送金が扱われる場合もありますが、銀行証明から外国人買主、対象コンドミニアム、ユニット、支払額を特定できることが重要です。販売会社の「問題ない」という説明だけで送金せず、受取銀行がどの証憑を発行し、管轄土地局が19条5号の資料として受理するかを事前に確認します。

外国人でもタイで住宅ローンを組めますか

外国人向け融資を扱う金融機関はありますが、居住資格、タイ国内所得、勤務先、頭金、物件、返済通貨などの審査条件が厳しく、全ての購入者が利用できるわけではありません。ローン承認前に返金不可の契約を結ばず、融資否決時の解除条件を確認します。審査項目は「タイの住宅ローン審査・LTV・必要書類」で分けて解説しています。

購入したコンドを賃貸できますか

長期賃貸は可能ですが、管理規約、税務、外国人事業規制、賃貸管理を確認します。一般のコンドを日単位・週単位で反復提供する運用はホテル営業と判断されるリスクが高く、所有権や管理法人の黙認だけでは適法になりません。

外国人所有枠は49％から75％へ変わりましたか

変わっていません。2024年に75％への引上げ案が公表されましたが、2026年7月31日時点の施行済み基準は49％です。販売説明ではなく、現行法と管理法人の移転時点の証明原本を確認します。

USD 200,000未満なら外貨取引証憑は不要ですか

不要とは限りません。USD 200,000基準は銀行の外為確認・報告実務であり、認可銀行がKYBを実施済みの場合には裏付け資料要求の例外があります。19条5号の土地局向け購入資格証明は別であり、証憑合計額が購入価格以上となるよう、金額にかかわらず受取銀行と管轄土地局へ確認します。

まとめ：送金前に登記条件を確定する

外国人のタイ・コンドミニアム購入は、49％枠を確認し、権利と建物を調査し、解除条件を含む契約を作り、その契約に合う形で海外送金し、土地局で移転する流れです。室内の魅力や利回りより先に、所有権を確実に取得できるかを確認します。

物件ごとに外国人枠、担保、管理、税費用は変わります。予約金や残金を支払う前に、管轄土地局、受取銀行、管理法人、独立した法律・建物専門家へ確認し、売主側だけの説明に依存しないことが重要です。

参考・出典

• タイ国土地局：外国人の土地・コンドミニアム取得に関する資料一覧
• タイ国土地局：コンドミニアム法（第19条、第19条bis、第19条ter、第29条、第67条）
• タイ国土地局：公式Q&A Q2507-008070「無債務証明」（2025年7月回答）
• タイ国土地局：外国人のコンドミニアム所有に関する規則
• タイ国土地局：外国人のコンドミニアム取得実務ガイド（2019年規則第3号を含む）
• タイ国土地局：2025年版コンドミニアム所有権移転手続・必要書類
• タイ中央銀行：外国為替規制の概要
• タイ国土地局：登記手数料・税金
• タイ政府：2026年の0.01％登記措置と対象条件
• タイ歳入局：不動産売却の特定事業税
• タイ歳入局：不動産移転の印紙税
• タイ国土地局：コンドミニアムの短期宿泊利用に関する見解
• タイ国土地局：外国人のための名義保有を防止する措置

本記事は一般情報であり、個別の法律・税務・不動産助言ではありません。法令、土地局の運用、税・手数料、銀行書類は変更されるため、決済前に管轄機関と資格を持つ専門家へ確認してください。