ベトナム最大の商業都市ホーチミン市で、中心部のマンション価格が過去最高値を更新し、初めて戸建て住宅の価格を上回りました。新築マンションの1平米あたりの平均価格は約1億9,000万ドン（約114万円）に達し、前四半期比で19%増、前年同期比で53%増という驚異的な上昇を見せています。この状況は、主要メディアVnExpressの報道により明らかになりました。
ホーチミン市中心部のマンション価格が過去最高を更新
市場調査会社によると、ホーチミン市の中心部（ビンズオン省やバリア＝ブンタウ省を除く）における新築マンションの一次販売価格は、1平米あたり約7,300米ドル、ベトナムドンにして約1億9,000万ドン（約114万円）に達しました。これは過去最高値であり、同時に同時期の戸建て住宅の一次販売価格平均である約7,200米ドル（約1億8,800万ドン、約112.8万円）を上回る結果となりました。
一方で、郊外の戸建て住宅の一次販売価格は1平米あたり約9,000万～1億2,000万ドン（約54万～72万円）と、市全体のマンション平均価格と比較して大幅に低い水準にあります。
高級物件への供給集中が価格高騰の主要因
この価格上昇の主な要因として、東部および南部地域における高級および超高級物件の供給が圧倒的であることが挙げられます。今年第1四半期の新規供給のうち、約72%が高級物件であり、残りが高価格帯の物件でした。マスターリ・コスモ・セントラル、マスターリ・パーク・プレイス、サンシャイン・スカイ・シティといった注目プロジェクトが市場を牽引しています。
ベトナム政府は、2017年以降、歳出抑制政策と経済の堅調な推移を背景に財政を健全化させてきましたが、都市化の進展に伴う不動産開発は依然として課題を抱えています。特に、供給される物件が実需と乖離している点が指摘されています。
高騰する価格、冷え込む取引量
価格が継続的に高値を更新する一方で、市場の流動性には大きな圧力がかかっています。第1四半期にホーチミン市中心部で供給された約1,200戸の新規マンションに対し、取引が成立したのは800戸強に過ぎず、一次販売供給量の約25%にとどまりました。これは前期比で74%減、前年同期比で31%減という大幅な落ち込みです。
建設省のデータも、ホーチミン市のマンション価格が1平米あたり1億1,200万～1億3,000万ドン（約67.2万～78万円）で推移し、高級物件では2億～3億3,000万ドン（約120万～198万円）に達していることを示しています。購買力の低下は、住宅価格が多くの実需層の購買能力を超えていることが主な原因とされています。
供給不足と高止まりする価格の背景
市場調査会社クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・ベトナムの幹部によると、ホーチミン市のマンション市場では供給と需要のミスマッチが顕著になっています。新規供給の大部分が高級物件であるのに対し、実際の需要は中級および手頃な価格帯の製品に集中しています。さらに、住宅ローン金利の上昇と信用政策の慎重化も、多くの顧客が購入決定を先延ばしにする要因となっています。
サヴィルズ・ベトナムの副ディレクターは、ホーチミン市の新規マンション供給は今年約1万3,000戸と予測していますが、これは人口増加と都市化の速度を考慮した年間約5万戸という実需に比べ、大幅に不足しています。「供給が限定的であるため、原則として、流動性が低下しても販売価格が大幅に下がることは難しい」と彼女は指摘します。
専門家たちは、供給不足が短期間で解消される見込みがないこと、プロジェクト開発費用や借入金利の上昇、建設資材価格の上昇傾向が企業の財務圧力を高めていることも、広範な値下げがほぼ不可能である理由としています。
需要は衛星都市へシフト、インフラ整備が後押し
価格の高騰は、ホーチミン市中心部からビンズオン省やバリア＝ブンタウ省といった周辺の衛星都市への需要シフトを生み出しています。第1四半期には、これら2つの地域で7,000戸以上の新規マンションが供給され、ホーチミン市中心部の約6倍に達しました。取引も活発で、6,100件以上の成約を記録しました。特にビンズオン省では約5,400件の取引があり、平均吸収率は約77%と、依然として実需が大きいことを示しています。
衛星都市の最大の利点は、ホーチミン市中心部に比べて価格水準が大幅に低いことです。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドによると、ビンズオン省とバリア＝ブンタウ省のマンションの一次販売平均価格は現在1平米あたり約5,000万ドン（約30万円）で、ホーチミン市中心部のわずか4分の1程度です。
今後のホーチミン市住宅市場の展望
大きな価格差は、実需層と長期投資家の双方にとって大きな魅力となっており、特に地域を結ぶインフラシステムが継続的に整備されていることが背景にあります。環状道路、高速道路、メトロなどの交通プロジェクトがホーチミン市とビンズオン省、ドンナイ省、バリア＝ブンタウ省を結び、移動時間を短縮し、これらの地域の魅力を高めています。
このような状況下で、ホーチミン市のマンション市場は今後も二極化が進むと予測されています。中心部は限られた供給と好立地の不動産への高い需要により、高価格を維持する可能性が高いでしょう。一方、衛星都市は市民の住宅需要の大部分を満たす役割を担い、今後数年間の市場流動性の主要な原動力となると予測されています。
ホーチミン市のマンション市場で顕在化している「供給と需要のミスマッチ」は、ベトナムの急速な都市化と経済成長に伴う構造的な課題を浮き彫りにしています。政府は住宅セクターの安定化を目指し、長期住宅ローン資金の調達や証券化スキームの制度整備を進めていますが、現状では高級物件に投資が集中し、中間所得層向けの住宅供給が追い付いていません。これは、ポスト社会主義国特有の土地政策や都市計画の発展段階と密接に関わっており、市場経済化の進展とともに不動産投資の収益性が重視されるようになった結果とも言えるでしょう。
この状況は、ホーチミン市に在住する日本人駐在員や日系企業にも直接的な影響を与えます。特に、賃貸物件の価格高騰は生活費の上昇に繋がり、企業の駐在員手当や事業コストの見直しを迫る可能性があります。また、不動産投資を検討している個人や企業にとっては、中心部の高価格帯リスクと、インフラ整備が進む衛星都市の成長性とのバランスを見極める重要な局面と言えます。交通インフラの発展は通勤・通学の選択肢を広げ、新たな居住エリアの魅力を高めるため、今後のインフラ投資動向は生活やビジネスの意思決定において不可欠な情報となるでしょう。
