ホーチミン在住の30代夫婦が、将来の家族計画を見据えた不動産投資戦略について専門家へ相談しています。現在のマンションを売却して戸建てに住み替えるか、投資用マンションを追加購入して賃貸収入を得るかで迷っており、VnExpressがその詳細と専門家による多角的なアドバイスを報じました。
ホーチミン：30代夫婦の不動産投資計画
ホーチミン市ゴーバップ区に住む30歳の妻と33歳の夫の夫婦は、生後4ヶ月の第一子を育てています。夫婦は既に広さ68平方メートルのマンション（現在の評価額は約35億ドン、約2億1千万円）を所有しており、車と貯蓄6億ドン（約3600万円）があります。マンション購入時に親族から借り入れたローンは2年以内に完済する予定で、現在の月収余剰は諸費用とローン返済後で3000万〜4000万ドン（約18万〜24万円）と安定しています。
夫婦はローン完済後の2〜3年で貯蓄を約15億ドン（約9000万円）まで増やし、不動産投資を行うことを計画しています。検討中の選択肢は二つです。一つ目は、現在のマンションを売却し、追加で借り入れをして約70億ドン（約4億2千万円）の戸建てに買い替える案。ゴーバップ区は利便性が高いものの、将来的に第二子が生まれると手狭になる懸念があり、戸建てへの住み替えは長期的な居住安定と子育て環境を重視しています。しかし、地価上昇が続けば、希望するエリアで適切な戸建てが買えなくなる可能性も危惧しています。
二つ目の案は、貯蓄15億ドンを頭金に、約25億ドン（約1億5千万円）の投資用マンションを追加購入し、賃貸に出すことです。現在のマンションに5〜10年住み続け、将来的に二つのマンションを売却して、より良い立地で広さのある戸建てに買い替えることを目指しています。この方法は、受動的収入を得つつ、将来的な資産価値の増加を狙うものですが、マンション価格の伸びが鈍化するリスクも伴います。
専門家が分析する家族の財務状況と市場動向
金融専門家のブー・ティ・フオン氏によると、この夫婦の財務基盤は比較的良好で、特に月々の安定した余剰資金が維持できれば、不動産投資への大きな強みとなります。専門家は、今回の選択が単なる「戸建てかマンションか」ではなく、「居住用」と「投資用」という資産配分の問題であると指摘しています。
ベトナムでは、AEON REPORT 2024が示すように、ホーチミンをはじめとする主要都市で高い人口増加率と若年層の人口構成が見られ、これが不動産市場の持続的な需要を支える背景となっています。しかし、過去2年間でホーチミン市のマンション価格は地域によっては50〜80%も高騰しており、専門家は今後も同様の急激な値上がりは期待しにくいと見ています。
居住用不動産に求められる要素
2〜3年後に第二子を計画している夫婦にとって、居住空間のニーズは大きく変化します。現在の68平方メートルのマンションは短期的には十分でも、子供たちの成長を考えると長期的な不便が生じる可能性が高いです。専門家は、居住用不動産を選ぶ際には、最低7〜10年間の利用を想定し、何度も買い替えが発生しないよう、将来を見据えた選択の重要性を強調しています。
具体的には、立地、学校や病院などの生活インフラ、周辺環境、交通アクセスといった要素が、子育て世帯の生活の質に直結するため、優先すべきとされています。また、子供たちの安全とプライバシーを確保するために、3LDK以上のマンションや、セキュリティが確保された十分な広さの戸建てへのアップグレードが推奨されています。
投資用不動産に求められる要素とリスク
もし投資用として賃貸マンションを購入する選択をする場合、専門家は「キャッシュフロー」と「価格上昇期待」の両面から評価することを勧めています。現在の賃貸利回りは年率3〜6%程度が一般的であり、これがローン金利や運営費用をカバーできるかを検討する必要があります。
投資効果を最大化するには、市場サイクルにおける価格上昇の可能性が重要です。市場が停滞すれば、総収益は限定的になるでしょう。また、将来的に戸建てへの買い替えを計画している場合、資産の「流動性」、つまり売却のしやすさも重要な要素です。これらの要素を確保するためには、デベロッパーの信頼性、物件の品質、実需に根ざした立地、交通アクセス、そして適正な価格設定が不可欠です。市場の過熱期に購入した場合、価格上昇が鈍化または停滞するリスクも考慮しなければなりません。
新たな選択肢とリスク管理の重要性
専門家は、既存の二つの選択肢に加えて、新規分譲プロジェクトへの参加も検討する価値があると提案しています。これは、初期費用を抑えつつ、デベロッパーが提供する優遇金利を利用して、市場回復期に資産を確保できるメリットがあります。引き渡し時に個人の財務状況や市場動向を再評価し、投資、賃貸、または居住用としての利用を柔軟に決定できる点も魅力です。
しかし、子供が成長し、特に第二子が生まれた場合、教育費や生活費が大幅に増加する可能性があります。収入がそれに合わせて増加しない場合、月々の余剰資金は減少するでしょう。家族に子供がいて、ローン返済義務があり、さらにレバレッジを効かせた投資を検討している状況では、リスク管理が最優先事項となります。
専門家は、最低3〜6ヶ月分の生活費に相当する緊急資金を確保すること、そして収入源を保護するための生命保険や医療保険の加入を強く推奨しています。さらに、全ての資産を不動産に集中させるのではなく、より流動性の高い金融資産への分散投資を段階的に進めることで、投資効率を最適化し、柔軟性を維持することが重要であると助言しています。
このニュースは、ホーチミンに住む日本人にとっても他人事ではありません。特に、ベトナムでの居住期間が不確実な駐在員や、将来的に帰国を検討している永住者にとって、居住用不動産と投資用不動産の選択は、資産形成とリスク管理のバランスをどう取るかという共通の課題を突きつけます。ベトナムの不動産市場は急速な経済成長と都市化を背景に活況を呈していますが、過去2年間のマンション価格の急騰は、今後の価格上昇の鈍化や地域による価格差拡大といったリスクもはらんでいます。
ベトナムでは、大和証券グループのレポートが示すようにFinTechの導入が進む一方で、金融リテラシーの向上が課題とされています。そのため、専門家のアドバイスは、緊急資金の確保や保険加入、金融資産への分散投資といった総合的なリスク管理の重要性を強調しており、これはベトナム社会全体の資産形成に関する課題を浮き彫りにしています。特に、若い世代が子育てと並行して資産を形成する上で、不動産への過度な集中は流動性リスクを高める可能性があり、多様な投資戦略が求められます。
