ウィーンに学ぶ！世界の賃貸住宅政策

家賃が高騰する世界の主要都市に逆行し、オーストリアの首都ウィーンが手頃な賃貸住宅を提供し続けています。同市では、若者が中心部の広々としたアパートに低価格で住むことが可能で、VnExpressが報じたところによると、その成功は世界的に注目されています。

ウィーンの驚くべき賃貸事情

2024年、親元を離れたばかりの26歳のマックス・シュランツは、ウィーン中心部に位置する広さ54平方メートル、2ベッドルームの物件に月額596ユーロ（約9万8000円）で入居しました。この物件は中央駅から徒歩10分という好立地にあり、映画館や劇場、バーなどが近くにありながら、同等の広さと立地の他のヨーロッパ主要都市の物件と比較してはるかに低価格です。敷金は不要で、賃貸契約に期限もありません。理論上は、転居する際に契約を子供や兄弟姉妹に引き継ぐことも可能です。シュランツは「私の生活はかなり快適で、プレッシャーも少ない。他のヨーロッパ都市に住む友人たちは羨ましがっているよ」とガーディアン紙に語っています。

多くの都市が観光客向けの短期賃貸や投機目的による空き家化で家賃高騰に苦しむ中、ウィーンはこの流れに逆行しています。エコノミスト誌の報告書によると、ウィーンは長年「世界で最も住みやすい都市」にランクされており、デロイト社の調査では、平均家賃はロンドン、パリ、ダブリンのわずか30%に過ぎません。

社会住宅の歴史と「共同住宅」の哲学

ウィーンの低家賃の大きな理由の一つは、賃貸物件の多くが市によって所有されている点にあります。2024年現在、ウィーン市は約22万戸の社会住宅を所有しており、これはヨーロッパ最大規模です。ウィーン市民の約25%がこれらの市営住宅に住んでいます。さらに、市の支援を受けて建設された約20万戸の協同組合住宅を含めると、ウィーン人口の半数以上がこれらの住宅形態で生活しています。

これらの住宅の多くは、第一次世界大戦終結後の野心的な住宅開発プログラムの一環として1世紀前に建設されました。当時、ハプスブルク帝国の崩壊により住居を失った多くの人々を受け入れる必要があったのです。このプログラムは、シャンパンや乗馬などの贅沢品や活動に課せられた税金によって主に資金が調達されました。シュランツが住むアパートは、1950年代に建設された14棟の建物群「テオドール・ケルナー・ホーフ」の一部です。ウィーンの人々はこの種の集合住宅を「ゲマインデバウテン」（共同住宅）と呼んでおり、この呼び方は市の住宅モデルの背後にある哲学を反映しています。

オーストリアの建築評論家マイク・ノボトニーは、「ウィーンの住宅アプローチを理解する上で重要な概念の一つは、社会的な持続可能性です」と述べています。「スラム街の形成とそれに伴う高額な社会紛争を避けるため、市は異なる出身や所得レベルの人々が同じ建物に住むことを積極的に促進しています。社会住宅は貧しい人だけのものではないのです。」

土地取得戦略と都市計画

ウィーンは常に住宅市場で支配的な地位を維持してきました。ウィーン副市長のカトリン・ガアルは、「私たちは、予算赤字を補うために、多くの他のヨーロッパ都市のように市営住宅や補助金付き住宅を売却するというトレンドに決して流されませんでした。そのため、私たちの住宅資産は非常に大規模なままです」と語っています。

約40年前、ウィーンは「土地取得・都市再生基金」を設立しました。現在、この基金は約300万平方メートルの土地を保有しており、これには農地や遊休地、廃線となった鉄道跡地、閉鎖された病院などが含まれます。これらの土地はすべて社会住宅建設会社にのみ入札されます。2019年には、ウィーン市は5,000平方メートル以上の住宅プロジェクトにおいて、その3分の2を補助金付き住宅としなければならないという規制を導入しました。

ベルリンの経済学者ハラルド・シモンズはガーディアン紙に、「都市にとって常に問題となるのは、地主に対して十分な交渉力を持っているかどうかです。そしてウィーンは非常に良い交渉力を持っています」と述べています。市の土地取得基金は、都市計画許可機関と緊密に連携しており、これにより市は適切な合意を形成することができます。昨年、ウィーンは5,500戸の新しいゲマインデバウテン建設を目標に掲げました。

他の主要都市の課題と中国の取り組み

他の多くのヨーロッパ都市も社会賃貸住宅モデルを持っていますが、ウィーンほどの成功を収めている場所は多くありません。英国のロンドンでは、この種の住宅数は約80万戸で概ね安定していますが、都市の総住宅資産に占める割合は継続的に減少しています。これは、「購入権（ライト・トゥ・バイ）」プログラムを通じて多くの集合住宅が個人所有に転換されたことや、新規住宅建設がロンドンの人口増加に追いついていないことが一因です。

ドイツのベルリンも同様の供給不足に直面しており、社会住宅の不足は特に深刻であると政府はウェブサイトで発表しています。現在の社会住宅の規模を維持するためには年間5,000戸の追加が必要ですが、2022年に財政支援が承認されたのはわずか4,000戸にとどまりました。

一方、中国では、2019年に住宅都市農村建設部が13都市で賃貸住宅プログラムを試験的に導入し、手頃な価格の住宅開発に注力しています。許可手続きの簡素化や財政支援などの優遇政策を適用し、都市がプロジェクト開発で直面する困難を解決しようとしています。フーナン省の28歳の旅行ガイド、フオ・ダは、この試験プログラムの恩恵を最初に受けた一人です。彼のアパートは中心部の改築された建物内にあり、1ベッドルームと1バスルームを備えています。99戸のアパートの全住民は、ジム、会議室、共有キッチンを無料で利用できます。彼はチャイナ・デイリー紙に「アパートは大きくないが快適で、若者の好みに合ったデザインだ」と語っています。ここの家賃は月額1,900人民元（約4万円）で、このプログラムは所得制限を設けていません。

賃料やアパートの広さに関する規制は地方によって異なります。例えば、フーナン省チャンシャー市では、家賃は市場価格より少なくとも30%低く設定されなければならず、アパートの広さは通常60平方メートル以下です。上海のヤンプー区では、50〜64平方メートルの1ベッドルームアパートの家賃は月額4,000〜5,500人民元（約8万2000円〜11万2750円）で、市場価格より約20%低くなっています。

過去数年間、中国当局は手頃な価格の住宅へのアクセスを支援するための新しいガイドラインを継続的に発表しています。都市部の公共賃貸住宅モデルに加え、2021年には政府支援による新しい賃貸住宅タイプを展開すると発表しました。これらのアパートは最大70平方メートルで、価格は市場価格の最大90%に設定されます。目標は、都市の新規住民、若者、その他の適格グループに対し、市場価格よりも低い家賃で住宅を提供することで、住宅問題を解決することです。新華社通信によると、2023年までに中国は500万戸以上のこのようなアパートを建設し、総投資額は5,200億人民元（約10兆6600億円）を超えました。住宅都市農村建設部は、この政策が約1,500万人の住宅問題を解決すると期待しており、地方政府が都市部や駅周辺に手頃な賃貸住宅を建設することを奨励することで、供給を拡大することを約束しています。

シンガポールの戦略的な住宅政策

世界で最も不動産価格が高い都市の一つであるシンガポールでは、現在、国民の約80%が政府が建設した社会住宅（HDBアパートメント）に住んでいます。この国の社会住宅システムは、シンガポール人の約90%が住宅を所有するのを助け、これは世界で最も高い所有率の一つです。

政府は国民の住宅所有を支援する一方で、「パブリック・レンタル・スキーム」という賃貸支援プログラムも提供しています。住宅開発庁（HDB）によると、このプログラムは、住宅を購入する準備ができておらず、資金を蓄えている低所得世帯を対象としています。単身者から世帯まで、あらゆる対象者が申請できます。申請書類は、所得、世帯規模、住宅の支払い能力、申請者の状況に基づいて総合的に審査されます。

家賃は、世帯の月収、アパートのタイプ、申請者が初回か2回目かによって決定されます。鍵を受け取る際には、1ヶ月分の家賃を敷金として支払い、最初の月の家賃を支払う必要があります。HDBのウェブサイトによると、月収800シンガポールドル（約8万8800円）以下のグループの場合、家賃は26〜165シンガポールドル（約2900円〜1万8300円）の範囲です。月収が801〜1,500シンガポールドル（約8万8900円〜16万6500円）の場合、90〜275シンガポールドル（約1万円〜3万500円）を支払うことになります。

2023年末からは、専用の寝室はありますが、トイレとキッチンを共有する新しいタイプの賃貸住宅も試験的に導入されています。各部屋は9平方メートルで、ベッド、ワードローブ、デスク、冷蔵庫などの基本的な家具が備えられています。2025年までに、試験プログラムは3か所から6か所に拡大される予定です。これらの建物はほぼ満室で、約1,000人が入居しています。シンガポール国家開発大臣のデズモンド・リーは、ストレーツ・タイムズ紙に、この新しいモデルは、低所得世帯を支援するための政府の取り組みであると述べています。彼は、2030年までにシンガポール全土で約5,000戸の新しい公共賃貸住宅が建設される予定であると述べました。